Поверхневий аналіз.
Це не зовсім стандартна практика, але деякі юристи починають вивчення об'єкту нерухомого майна комерційного призначення зі швидкого поверхневого аналізу. Чому? Як мінімум, тому що у разі наявності грубих чи відносно очевидних проблем з об'єктом перевірки, на цьому етапі вона може й закінчитися. Сюди можна віднести перевірку об'єкта та його власника за допомогою пошукових систем, основних відкритих реєстрів (зокрема, реєстру судових рішень та реєстру нерухомого майна) та швидкий аналіз основних документів, до яких, як правило, належать правовстановлюючі документи та договори, які пропонуються до підписання (зокрема, договір оренди). Як показує практика, деякий відсоток об'єктів на цьому етапі відсіюються. І наявність такого поверхневого аналізу, на нашу думку, може суттєво зекономити кошти клієнта, а також позбавити юриста зайвої роботи.
Подальші етапи перевірки є більш глибокими і їх можна умовно розділити на три категорії
Актуальне
Перше, з чого починається детальний аналіз нерухомості – це ретельне вивчення актуальної інформації. До такої інформації належать усі вихідні дані у формі наданих документів та дані, які юрист може отримати самостійно. Більш актуальні документи та інформація мають пріоритет над менш актуальними. Перелік основних документів може варіюватися, але від орендодавця, як правило, слід витребувати правовстановлюючі документи, його паспорт та ідентифікаційний код та у разі відсутності інформації про об'єкт нерухомості в реєстрі речових прав на нерухоме майно – довідку з БТІ про особу власника.
Всі отримані документи мають пройти перевірку не лише на їх зміст, а також і на їх форму, яка має відповідати нормам законодавства, чинного на момент їх видачі, тобто важливо розуміти як фізично має виглядати той чи інший документ у залежності від дати його видачі.
У разі подання орендодавцем неповної інформації про об'єкт нерухомості, в обов'язковому порядку слід здійснити запит на документи та інформацію, якої не вистачає.
Лайфхак – на початковому етапі у власника нерухомості можна запитати про наявність судових спорів, які стосуються об'єкту. Як показує практика, якщо такі судові процеси є, то продавці про них розповідають (напевно, розуміють, що про них у будь-якому разі можна дізнатися за допомогою відкритих джерел), однак, якщо про це не питати, то інформація про судові спори буде від Вас прихована і Вам доведеться займатися пошуком даних в реєстрі судових рішень, що може забрати чимало часу та зусиль.
Отримання й аналіз документів та інформації, які не були надані – це не менш важливе завдання, ніж дослідження наявних. І це часто стосується не лише інформації про об'єкт нерухомості та про продавця, але й інформації про пов'язаних осіб.